Fundos Imobiliários (FII): Tudo que você precisa saber para investir.

Os fundos de investimento imobiliários investem no mercado imobiliário brasileiro. Os FIIs são compostos por uma união de recursos sob a forma de condomínio fechado, suas cotas sendo a menor fração do patrimônio líquido, não podem ser resgatadas antecipadamente, somente em um eventual fechamento do fundo ou amortização de cotas. É negociado via mercado de bolsa de valores. Possui personalidade jurídica (CNPJ).

Existem basicamente três tipos de fundos imobiliários: 

• Fundo de Tijolo: investe na construção ou compra de imóveis físicos como galpões, shopping centers, edifícios empresariais, hospitais, agências bancárias, hotéis, condomínios residenciais, cemitérios e recebe aluguel dos locatários. 

• Fundo de Papel: investe em títulos com lastro no mercado imobiliário geralmente em Certificados de recebíveis imobiliários (CRI), Letra de Crédito do Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), ações e debêntures de empresas do setor imobiliário recebendo os juros e amortizações dos títulos. 

• Fundos de Fundos: investem em outros fundos de investimento imobiliário, seja de papel ou tijolo, fazem um balanceamento entre diversos fundos imobiliários.

Investir em Fundos de Investimento Imobiliário proporciona benefícios como: 

• Renda mensal por meio do pagamento de dividendos; 

• Liquidez de compra e venda dos FIIs em relações ao imóvel físico; 

• Investir em empreendimentos de grande porte geralmente construções de alto padrão; 

• Administração profissional feito por gestoras especializadas no segmento imobiliário; 

• Rendimento acima da inflação porque os imóveis têm seus aluguéis corrigidos anualmente pelo IPCA ou IGP-M; 

Investir em fundos de investimento imobiliário traz diversificação para a sua carteira de investimentos. Hoje são mais de 499 fundos de investimento imobiliário com um patrimônio líquido de R$ 246 bilhões. Para investir em um fundo de investimento imobiliário basta ter acesso à internet, conta em uma corretora de valores e o investidor já está apto a adquirir as cotas do fundo.  

Cada cota representa a menor parcela do capital social do FII. As cotas são negociadas em unidades no mercado secundário.  A grande vantagem em relação a investir diretamente em imóveis é que você não precisa se preocupar com condomínio, manutenções, revitalizações, etc. Para isso temos o administrador do fundo para se preocupar com esses pontos.

Existe uma ótima vantagem fiscal para investir em FIIs. Os dividendos são oriundos do lucro líquido do fundo, são isentos de Imposto de renda para pessoa física, pagos mensalmente ao investidor. Os fundos de investimento imobiliário (FII) devem distribuir 95% do lucro do fundo em forma de dividendos. No caso de investimento por PJ o imposto de renda que incide é de 20% sobre o valor dos dividendos recebidos.

Para ganho de capital que é a valorização da cota no mercado. Tanto a PF quanto a PJ recolhem uma alíquota de 20% de Imposto de Renda que serão recolhidos via DARF, até o último dia útil do mês subsequente a alienação as cotas. 

Os principais riscos inerentes ao investimento em FII: 

• Vacância: é o tempo que o fundo leva para alugar novamente o imóvel quando tem um inquilino rescinde o contrato.  

• Inadimplência: é o risco de o inquilino não honrar com o pagamento do aluguel mensal, impactando nos dividendos mensais.  

• Estratégia do fundo: um dos cuidados que devemos nos atentar é em relação aos fundos que possuem apenas um locatário. O risco desse fundo é muito maior que um FII de shopping, por exemplo, que possui muitas salas comerciais e sempre muito disputadas. 

• Risco da taxa de juros: sempre quando a taxa Selic está elevada a atratividade dos FIIs tende a diminuir.

Os fundos de investimento imobiliário (FII) são uma ótima opção de diversificação a carteira de investimentos. Estão disponíveis a um clique de distância. No entanto, deve-se avaliar os fundamentos do fundo, as características dos ativos e a perspectiva do setor que esse fundo está inserido.